Nejen o regulačním plánu: rozovor s projektanty

Bez ohledu na to, kdo je či není příznivcem usměrňování nové výstavby ve Vrchotových Janovicích, ukazuje se, že mezi obyvateli přetrvávají mylné či deformované představy o tom, co může případný regulační plán naší obci přinést. Bývají při tom ignorovány jeho pozitivní dopady a naopak šířeny nepravdivé informace o jeho škodlivosti pro obyvatele či stavebníky.

Sdružení Miláčov o pořízení regulačního plánu nerozhoduje a ani se nesnaží nikoho nutit k určitému názoru. Velmi však usilujeme o to, aby byli o této problematice občané informováni pravdivě na základě platných předpisů a zkušeností odborníků. Ne podle domněnek lidí, kterým fantazii budící slovo regulace zastírá skutečný význam této věci.

 

Proto jsme oslovili dvě kanceláře projektantů-urbanistů kompetentní k tomu aby objasnili význam regulačních plánů v soudobém stavitelství, jejich původ, způsob jakým vznikají i třeba v jakých vlastnostech má smysl výstavbu regulovat. Rovněž jsme je požádali o vyjádření k tvrzením, která se objevují na webu či v obecním měsíčníku.

 

Na naše otázky odpovídali:

Mgr. A. Jiří Jindřich (dále v textu J.J.)

Ecce architekt, Jeseniova 8, Praha 3, ecce.arch@seznam.cz

a

Ing. arch. Pavel Krolák (dále v textu P.K.)

Atelier Architektury a Urbanismu, Václavské nám. 15, Praha 1, krolak@urbanist.eu

Oběma pánům děkujeme za jejich čas i ochotu se nám věnovat.

 

Úvodem J.J.:

Regulační plán (RGP) je nejpodrobnějším regulačním nástrojem obce, který umožňuje podrobné stanovení pravidel výstavby v obci. Jeho přínosem je především přesné objasnění prostorové skladby zástavby a s tím spojená předvídatelnost rozhodnutí jak investorů tak úřadů. Jedná se o důležitý podklad demografického rozvoje.

20 let proběhnuvší demokracie dalo dostatečně zřetelně obcím pocítit rozdíl mezi demokratickou svobodou a anarchií typu - mohu si dělat vše co mi zákon nezakazuje. Regulační plán dává obcím velkou svobodu a pravomoci ovlivnit co nejpřesněji rozvoj obce. Svoboda občanů a majitelů pozemků a nemovitostí spočívá v možnosti ovlivnit tvorbu územního i regulačního plánu a sladit tak zájmy osobní se zájmy společnými. Na tvůrci regulačního plánu pak spočívá břemeno sladit a kreativním způsobem pojednat veškeré požadavky vlastníků a občanů skrze zastupitelstvo ve fungující a esteticky kvalitní celek.

Základem dobrého regulačního plánu je vystižení regulačních priorit jednotlivých lokalit tj. nalezení způsobu jakým zaručit a podpořit pozitiva a zamezit či zmírnit negativa předpokládaných staveb. Za vhodné bych považoval zejména striktní dodržení prostorové a objemové skladby. Benevolentní lze být k materiálovému a barevnému řešení a to zejména mimo stávající historické jádro.

 

Doplnění P.K.:

Jedná se o řešení vzhledu společně obývaných prostor - ulic, okolní zeleně, v hrubých obrysech i okolní zástavby na přesně stanovených pozemcích, které vznikne z dohody vlastníků v průběhu zpracování RGP.

 

1. otázka: Budeme mít bez regulačního plánu nějaké záruky ohledně povahy nové výstavby, na rozdíl např. od situace, která vedla ke vzniku průmyslově obytné zóny "U lihovaru", ke které bylo později tolik kritických hlasů?

 

J.J.: Územní plán má velice omezené možnosti regulace a to cca 3.

1. způsob využití pozemku (bydlení, služby, průmysl...)

2. výšku (1, 2, , 3...) podlaží

3. zastavěnou plochu

Že se do takovýchto regulací dá nacpat např: třípodlažní řadový dům s 60 byty o délce třeba 150 a výšce 10 metrů je nasnadě. Přitom jednotlivý dům s podkrovím může stát hned vedle. Jakmile bude území tzv. smíšené může se tam postavit i podobně velká „halička či supermarketíček“.

 

P.K. doplňuje: Územní plán má velice omezené možnosti regulace

1. optimální, přípustný a podmíněný způsob využití pozemku

2. maximální výšku (1, 2, , 3...) podlaží + podkroví

3. maximální zastavěnou plochu na pozemku o minimální dané velikosti

 

 

2. otázka: Jaké konkrétní výhody, případně nevýhody může regulační plán
   poskytnout obyvatelům obce? (společenské výhody)

 

J.J.: Regulační plán stanoví jasné proporce budov, šířky ulic, výšky střech..... prostě hrubý obrys budovy. Když se na tom obec shodne a zastupitelstvo to odhlasuje tak přes to „nejede vlak“. Budoucí nový majitel se podívá na regulační plán a pozemek s danými omezeními buď koupí nebo ne. Každopádně bude mít záruku, že soused neskoupí 10 pozemků a nevystaví mu tam bytovku nebo pěknou, "nerušící" výrobu.

 

P.K.: RGP také zároveň řeší vzhled ulic včetně zeleně, plotů, parkových ploch, ploch pro odstavování vozidel, vozovek, chodníků, přístupů a příjezdů na rozparcelované pozemky, umístění kiosků infrastruktury a nádob na odpad, průchody do okolní krajiny, dětská hřiště apod. Na všechny objekty je skrze RGP vydáno územní rozhodnutí. Současní majitelé se mohou vyjádřit a argumentovat, pokud uspějí, architekt jejich návrh zapracuje a obec schválí. Většinou při konkrétním typu stavebu jsou i konkrétní další regulativy. Například lze rozlišit ulice nejen podle názvu (důležité pro děti a starší občany).

 

 

 

 

3. otázka: V jakém smyslu se může pořízení regulačního plánu obyvatelům obce vyplatit, příp. nevyplatit? (ekonomické výhody)

 

J.J.: Zaručená estetická hodnota se zcela nedá finančně ohodnotit. Na základě přesného řešení však lze i směrodatněji plánovat obecní investice.

 

P.K.: Nevyplatit se může obyvatelům v tom, že v lokalitě bude kvalitnější bydlení než ve starší zástavbě vyjma návsi původních Janovic, ale zase se mohou v lokalitě s RGP případně také realizovat, což se o dnešní nové zástavbě tvrdit nedá. Navíc pro majitele a zájemce řeší jednu část z potřebných projektů - územní rozhodnutí. Zpracovává se pak už jen konkrétní stavební povolení na jednotlivé objekty. Pokud se postupuje samostatně přes parcelaci, studii zástavby a územní rozhodnutí na vše potřebné, vyjde postup dráž než s RGP.

 

4. otázka: Jaké jsou možnosti územního a regulačního plánu v otázce ošetření povahy výstavby?

 

J.J.: Regulační plán může povahu výstavby ovlivnit daleko účelněji. (viz. výše)

 

P.K.: RGP v podrobnostech dle přání obce ohlídá rozhodování stavebního úřadu, který má jinak přes míru volnosti ve výkladu územního plánu. Využití jako jediný stanoví přesně (regulativy však lze změnit skrze projednání změny RGP). K tomu upřesňuje základní objemové rysy zástavby atd.

 

5. otázka: Kdo pořizuje územní a kdo regulační plán? Kdo stanovuje regulativy a jaké z toho pro něj plynou výhody?

 

J.J.: Územní a regulační plán pořizuje obec. Je li v některé lokalitě většinový vlastník pozemků může obec důvodně požadovat na něm spoluúčast na financování regulačního plánu.

 

P.K.: Majitelé nejsou ze stanovování regulativů vyloučeni, nelze však při jejich stanovování přebít vůli obce, protože ta si některé může pojistit v souběžně zpracovávaném územním plánu.

 

6. otázka: Jaké záruky poskytuje územní plán jednotlivým stavebníkům, že
   budoucí soused svou stavbou neznehodnotí onomu prvnímu jeho stavbu (a tím i jeho celoživotní úspory, životní prostor...)? Ilustrace: Někdo si postaví rodinný dům, o dva roky později skoupí sousední parcely přistěhovalec a v těsném sousedství si postaví obrovský obytný komplex (rozlohou i výškou) s dvouramenným schodištěm a balustrádou...

 

J.J.: viz.1

 

P.K.: Důležité je i vymezení prostoru na pozemku, ve kterém je možné stavět, což zaručí sousedům nezastiňování hodnotných částí jejich nemovitosti a může vést k "nekoukání si do oken" ale do okolí domu i okolní krajiny.

 

7. otázka: Jaká je historie regulačních plánů? Jsou pozůstatkem tzv. totalitního režimu či je naopak jeho původ jiný a v současnosti jde o snahu o zkvalitnění výstavby?

 

J.J.: Regulační plány jsou prostředkem územního plánování od 19. století, ale jejich principy byly používány patrně už od vzniku prvních urbanizovaných komunit.

Již ve 13. století při zakládání nových měst za Přemysla Otakara II. byl učen tvar náměstí či návsi, trasy a šířky ulic, velikosti parcel, výška domů, .... S totalitou to nemá opravdu nic společného. Ba právě naopak.

 

P.K.: Takto vznikla většina náměstí a obytných čtvrtí ve městech. Největší rozmach RGP byl během první republiky, kdy na jeho základě vznikly čtvrtě typu Dejvice a Ořechovka v Praze. Bohužel "totalitní" pozůstatek je územní plán, který vznikl až po 2. světové válce jako nástroj vyvlastňování. Jasná pravidla hry v RGP jsou obranou proti svévoli rozhodování úředníků a zastupitelů a tím také proti korupci.

 

8. otázka: V zadání nového územního plánu (návrhy zapracované do výkresu) je připraveno k projednání o cca 11ha plochy určených pro novou výstavbu. Co může obec typu Vrchotových Janovic očekávat od tak velkého nárůstu nových přistěhovalců? Má pro to dostatečnou infrastrukturu?

J.J.: Rozsah potřebné infrastruktury bude možné přesně určit po zpracování regulačního plánu. Do tohoto dokumentu je rovněž možné vtělit podmínky výstavby. V nich může být rovněž stanovena výše podílu na potřebnou infrastrukturu. Zde opět: pokud to investor bude znát předem, je to fér. Může si spočítat zda je to pro něj výhodné či ne.

 

P.K.: Rozsah ploch bude územní plán optimalizovat, pokud k tomu bude vůle zastupitelstva, zároveň bude řešit podmínky otevírání nových lokalit v návaznosti na rámcové zabezpečení infrastruktury a stanoví pořadí lokalit včetně podmínky zpracovat před otevřením lokality např. RGP na tuto lokalitu.

 

9. otázka: Jakou kvalitu může obec V.J. nabídnout, že usiluje o tak výrazný příliv nových obyvatel? Nejsou tato očekávání poněkud přehnaná?

J.J.: Nemyslím si, že tvorba regulačního plánu ovlivní osídlení. V plánu mohou být určeny etapy a ty je možno realizovat postupně dle zájmu. Vrchotovy Janovice mohou nabídnout krásnou krajinu, přiměřenou komunitu lidí s přímým vztahem ke krajině, atraktivní historické prostředí a jiné kvality vyhledávané pro kvalitní život.

 

P.K.: Mnoho zabezpečených starších lidí se vrací do míst, kde vyrůstali a staví si tam dům na penzi a mnoho mladých hledá pro své děti lepší prostředí než měli oni sami.

 

Často zmiňované argumenty proti regulačnímu plánu ve Vrchotových Janovicích:

tvrzení: "Pořízení regulačního plánu je drahé (tzn. velké náklady oproti malému přínosu)."

 

J.J.: Přínos je zcela jistě větší než náklady (viz.3) Existující záruky jsou pozitivní pro jakékoli podnikání.

 

P.K.: Je ideální pro majitele pozemků, horší pro obec bez pozemků v lokalitě. Obec ale sama za zpracování získává do správy (zdarma) veřejné prostory a infrastrukturu, která má optimální parametry, ne minimální. Může v nich nebo na dalších pozemcích realizovat další vybavení pro ostatní obyvatele obce. Zároveň v případě navazujících pozemků obce si zaručí dostateční kapacity i pro ně z peněz majitelů předešlé řešené lokality RGP. Bude totiž vědět přesně, co bude potřebovat.

tvrzení: "Lokality s regulačním plánem budou mít dražší pořizovací cenu."

J.J.: Regulační plán neomezuje způsob využití pokud není v rozporu s jeho podmínkami. Podmínky určují současní obyvatelé a majitelé.

 

P.K.: Nesmysl - zhodnocení pozemků řeší obecně územní plán, vybudování infrastruktury bude územní plán požadovat i v lokalitách bez RGP. Pak je to jen otázkou nabídky a poptávky. Pokud bude dost pozemků v rámci několika lokalit s RGP a méně bez, budou ty bez stejně drahé, i když ne tak kvalitní.

tvrzení: "Regulační plán omezí možnosti tvorby nových pracovních míst (zejm. výrobní objekty)."

J.J.: Regulační plán je vlastně také obecní vyhláškou jejíž podklady ovšem zpracuje architekt. Jeho kvalita je dána právě úrovní zpracování prostorového a objemového řešení. To asi zastupitelé nejsou schopni si stvořit „svépomocí“.

 

P.K.: Podstatné je také to, že vyhlášku může zastupitelstvo (soud) kdykoliv zrušit. RGP (opatření obecné povahy) nikoli tak snadno - většinou lze pouze změnit.

tvrzení: "Regulační plán lze dostatečně nahradit levnější alternativou, např. obecní vyhláškou."

J.J.: No právě, to je ta potíž. Až když někdo koupí pozemek a nechá zpracovat projekt atd., tak se dozví, že s tím obec nesouhlasí. Tak že co udělá pan podnikatel? Tu šoupne, tam šoupne a ono by to asi šlo, že?

 

P.K.: Pak to může kdokoliv napadnout u soudu a je po vyhlášce...

tvrzení: "Povahu výstavby (ráz obytné čtvrti) lze dostatečně "pohlídat" prostřednictvím osobních jednání (např. stanoviska OÚ v územním řízení, usnesení zastupitelstva apod.)."

J.J.: Regulační plán může povahu výstavby ovlivnit daleko účelněji. (viz. výše)

 

P.K.: V tomto případě je ždímán developer, který to pak vrátí v nižší kvalitě a požadované kvality se nikdy nedosáhne...

 

tvrzení: "Regulační plán přestavuje hlavně omezení typu jaká má mít dům okna barvu fasády a pod. Směřuje k uniformnímu charakteru výstavby, nebo k přísným omezením podobně jako v "památkových zónách" či národních parcích."

J.J.: Barvy ani tvary není nutno předepisovat. Lépe tvar, výšku a další rozměry a to vždy s ohledem na stávající kontext a zástavbu. Záleží však na kvalitě regulačních podmínek. (viz. úvod)

 

P.K.: Dům se řeší jako maximální objem s jedním nebo několika společnými znaky s ostatními domy v řadě. Nejpodstatnější v řešení je parcelace, veřejná prostranství a infrastruktura.

 

tvrzení: "Regulační plán je výplodem "ekologické demagogie".

J.J.: Bez komentáře - viz. následující komentář.

 

P.K.: Je to spíše noční můra demagogů, protože výsledek je ověřitelný a nemanipulovatelný.

tvrzení: "Regulační plán je zásahem do soukromého vlastnictví a omezením základní občanské svobody."

 

J.J.: Toto tvrzení je “Majitelská demagogie“. Svobodně nakládat se svým majetkem lze pouze v mezích zákonem stanovených (v lese se např. taky nedá normálně stavět a většina to zatím respektuje). V rámci výstavby v obci ty meze právě podrobně stanovuje regulační plán, který zajistí že svoboda postavit si co chci nebude na úkor celé obce, krajiny či sousedů.

 

P.K.: Kvalita díky RGP vítězí nad podprůměrností. V západní Evropě se bez RGP nic nestaví.

 

 

Co dokáže RGP (a územní plán neumí)?

• NAHRAZUJE ÚZEMNÍ ROZHODNUTÍ PRO VŠECHNY STAVBY
  (KOMUNIKACE,SÍTĚ,ZELEŇ,DOMY)

• UDÁVÁ PŘESNOU PARCELACI A TYPY POZEMKŮ, ŘEŠÍ JEJICH VLASTNICTVÍ, ROZDĚLUJE JE NA VEŘEJNÉ A SOUKROMÉ A STANOVUJE NANĚ VEŘEJNÉ ZÁJMY
  

• ŘEŠÍ VELIKOST, UMÍSTĚNÍ, VZHLED A ORIENTACI DOMŮ NA POZEMCÍCH VČETNĚ VSTUPŮ,VJEZDŮ,STŘECH,PLOTŮ A DOPLŇKOVÝCH STAVEB
  

• ŘEŠÍ DETAILNĚ VZHLED VŠECH KOMUNIKACÍ, VEŘEJNÉ ZELENĚ, CHODNÍKŮ, HŘIŠŤ
  

• ŘEŠÍ PŘESNÉ UMÍSTĚNÍ SÍTÍ V KOMUNIKACÍCH A PŘÍPOJEK KE VŠEM OBJEKTŮM
  
  Celkově proto přináší řád do území majetkově rozděleného a umožňuje přesnou aplikaci veřejného zájmu s výsledkem komplexního přínosu jak majitelům, tak budoucím uživatelům, tak obci.
  Nový územní plán není schopen na vymezených plochách k zástavbě nic z předchozího řešit, pouze mimo vymezené plochy zajišťuje příjezd do lokality, sítě k hranici plochy a stanoví minimální velikost pozemku pro zástavbu, maximální zastavěnost a podlažnost !!!